SHM, HGB, AJB, Apa Bedanya?

Bagi calon pembeli rumah, terutama yang baru pertama kali bertransaksi properti, istilah SHM, HGB, dan AJB sering membingungkan. Padahal ketiganya punya arti dan fungsi yang sangat berbeda dalam proses jual beli rumah. Memahami perbedaan ini penting agar Anda tidak salah langkah saat negosiasi maupun saat proses balik nama di kemudian hari.

SHM, Bukti Kepemilikan Tertinggi

SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah bentuk kepemilikan tanah dan bangunan yang paling kuat dan tidak terbatas waktu. Pemegang SHM memiliki hak penuh atas tanah tersebut selama-lamanya, bisa diwariskan, dijual, atau dijadikan jaminan bank tanpa batasan jangka waktu. Bagi kebanyakan pembeli rumah untuk tempat tinggal pribadi, SHM adalah status yang paling diinginkan karena memberikan rasa aman jangka panjang.

HGB, Hak Guna yang Ada Batas Waktunya

HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, biasanya tanah negara atau tanah milik pihak lain. HGB memiliki jangka waktu tertentu, umumnya 30 tahun dan bisa diperpanjang. Banyak perumahan atau apartemen baru yang dibangun developer menggunakan status HGB, terutama sebelum dipecah menjadi sertifikat masing-masing unit. Setelah masa berlaku habis, pemegang HGB perlu mengajukan perpanjangan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN), dan ada biaya yang perlu disiapkan untuk proses ini.

Kabar baiknya, status HGB pada rumah tinggal umumnya bisa ditingkatkan menjadi SHM melalui proses yang disebut peningkatan hak. Prosesnya memang membutuhkan waktu dan biaya, tapi banyak pembeli yang memilih rumah HGB karena harganya biasanya lebih terjangkau dibanding SHM di lokasi yang sama.

AJB, Bukan Sertifikat tapi Bukti Transaksi

Berbeda dengan SHM dan HGB yang merupakan jenis hak atas tanah, AJB atau Akta Jual Beli adalah dokumen yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah bahwa telah terjadi transaksi jual beli antara penjual dan pembeli. AJB bukan sertifikat kepemilikan, melainkan dasar untuk melakukan proses balik nama sertifikat dari penjual ke pembeli di kantor BPN.

Banyak orang keliru mengira AJB sudah cukup sebagai bukti kepemilikan rumah. Padahal, jika proses balik nama tidak dilanjutkan sampai sertifikat resmi berganti nama menjadi milik pembeli, status hukum kepemilikan rumah tersebut masih bisa dipertanyakan di kemudian hari. Karena itu, setelah AJB ditandatangani, penting untuk segera mengurus balik nama sertifikat agar prosesnya lengkap dan aman secara hukum.

Mana yang Perlu Anda Perhatikan Saat Membeli Rumah?

Saat berburu rumah, ada beberapa hal yang sebaiknya Anda cek terkait status legalitasnya, antara lain:

• Pastikan status tanah, apakah SHM atau HGB, dan jika HGB, cek sisa masa berlakunya
• Minta salinan sertifikat asli untuk dicek keasliannya di BPN
• Pastikan proses AJB dilakukan di hadapan PPAT resmi, bukan hanya perjanjian di bawah tangan
• Tanyakan apakah sertifikat sudah atas nama penjual yang sah, sesuai dengan identitas di KTP

Di RumahKitaDepokAja, kami selalu membantu calon pembeli memahami status legalitas setiap properti yang ditawarkan, termasuk mengecek keabsahan SHM, HGB, maupun proses AJB-nya. Jangan ragu untuk bertanya detail sebelum memutuskan membeli, karena legalitas yang jelas adalah kunci ketenangan Anda memiliki rumah dalam jangka panjang.